韩世同:怎么看金融最高官年内接连四次预警房地产泡沫

楼市日日谈

2019年6月17日（第48期）

话题概要

这一次，真的不一样。

6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：

必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

楼市观察家韩世同

近日“功夫财经”发出一篇文章题目是“楼市发出最严警告！这次真的不一样”。主要是6月13日在第十一届陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清表达了一些对房地产泡沫和房地产风险的一些看法。

郭树清表示：“近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源导致资金使用效率进一步下降，也助长了房地产投资行为。他特别强调，历史证明凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价，靠投资房地产来理财的居民和企业，最终都会发现很不划算。”

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这周杨红旭的“每周聊房事”，也特别谈到了郭树清先生近期多次提出要严厉防风险的预警，尤其是针对房地产。杨红旭说今年2月25日在“防范房地产金融风险的新闻发布会”上，郭主席特别提到要紧盯房地产的风险。在两会期间，郭主席也特别强调个人的购房贷款过多，要设法稳住居民的杠杆率上升。5月25日，在五道口的金融论坛上，郭树清主席也特别强调在扩大金融开放的时候，要防止外资的大进大出，要防止过度的房地产的泡沫。再加上这次6月13日在陆家嘴的金融论坛，郭树清主席再次提出过度依赖房地产，最终是要付出沉重代价的一个看法和论点。

杨红旭说，郭树清主席一而再、再而三，接连的谈论房地产的泡沫以及风险，为什么呢？杨红旭指出，由于在过去的十多年当中，无论是企业也好，还是个人也好，其实都从房地产的这个盛宴里获得极大收益，这些收益是股市和其他投资领域无法比拟的。所以，他认为大家会接受或者是相信郭主席的这些预警的应该是不多的。

但杨红旭先生特别强调，房地产行业一定要非常重视郭树清主席的言论。因为他代表是代表国家金融最高机构发出的这一预警，不可等闲视之。郭树清现在是银保监会的主席，大家都知道，以前金融主管部门是三大机构，一个是央行，一个是银监会，一个是保监会。去年的银保监会合并之后，由郭树清出任主席；央行的行长是易纲，而书记也是郭树清来担任的。从这个层面来看，在国务院下面金融管理的最高领导人应该就是郭树清主席。所以，他的意见也表达了国家在金融管理层面的意见和看法，所以大家必须要重视这个最严厉的预警和警示。

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功夫财经指出，在一年多前郭树清主席也已经提过“高收益意味高风险”，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备显示全部本金的警告。而这次郭树清主席的这段讲话也透露出了四个很重要的信息：

第一，居民的杠杆率过快增长需要警惕。在2019年一季度，我国的居民部门杠杆率达到了54.3%，而在2008年这个数字只有18%，十年之间居民杠杆率了翻了两倍，这一数度远超过发达国家水平。

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第二，房地产企业融资过度挤压了信贷资源。土地市场依然过热，房企融资不可能任由其宽松。这个恐怕也意味着房企融资会再度的收紧；土地过热的情况，也会受到干预，银行之间的直接融资是要求不能拿地王，甚至这方面也会再度收紧。

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第三，是投资炒房并非任何时候都能够赚到盘满钵满。过度投资房产未来很有可能是会得不尝失的，在楼市上涨期间我们大家可能是很难预料的到。就目前的房价而言，如果一旦不上涨，它的投资回报是非常低的。一二线城市都是不足2%的租金回报率。

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第四，是过度依赖房地产，历史证明最终都是会付出成功代价的，现在无论是日本、美国、香港都已经有过这样的经验教训。《人民日报》最近也直接打出了“不会靠炒房拉动经济”的专题文章，对这个楼市，还是要“杜绝炒房，房住不炒”，所以靠炒房只赚不赔的年代应该是已经过去了。

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我认为，国家领导人和金融最高官都不断地向我们提示或预警防范重大风险和房地产泡沫，说明我们离风险不是越来越远而是越来越近了。因此，我们既要居安思危，又要临危不惧；既要积极努力地防患于未然，又要千方百计地设法化险为夷；既要做好最坏的打算，又要做好最积极的应对。正如习主席所言：“我们必须始终保持高度警惕，既要高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件;既要有防范风险的先手，也要有应对和化解风险挑战的高招;既要打好防范和抵御风险的有准备之战，也要打好化险为夷、转危为机的战略主动战。” 

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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